Vejledning til byggeansøgning

Nedenfor kan du se eksempler på byggeri, som henholdsvis kræver byggetilladelse eller som kan opføres uden tilladelse. Vi gør opmærksom på, at listen ikke er udtømmende. Hvis du er i tvivl, om dit byggeri kræver en tilladelse, bedes du kontakte kommunen. 

Byggeri som kræver byggetilladelse:

• Nedrivninger
• Fritliggende enfamiliehuse, dobbelt-, række-, kæde- eller gruppehuse med lodret adskillelse til nabohus
• Tilbygninger til ovennævnte bygninger
• Udestuer
• Annekser
• Inddragelse af tagetage til bolig, hvis der sker en udvidelse af etagearealet
• Tilbygninger til udestuer
• Etageboliger
• Erhvervs- og industribyggeri (klik for at læse mere)
• Avls- og driftsbygninger
• Tekniske anlæg og installationer, herunder mobilantenner, husstandsmøller, solcelleanlæg, ventilationsanlæg
• Legepladser
• Ændret anvendelse af bygninger fra en type erhverv til en anden eller fra erhverv til beboelse
• Telte og andre transportable konstruktioner, hvis de ikke er certificerede (klik for at læse mere)
• Hævede terrasser (højere end 30 cm over naturligt terræn) som ligger tættere på skel end 2,5 meter
• Containere/skurvogne, hvis de fungerer som bygning
• Skilte
• Flagstænger i grupper (3 eller flere)
• Midlertidige arrangementer i bygninger, hvor der sker en ændret anvendelse (klik for at læse mere)

Opstilling af siloer kræver byggetilladelse. Siloerne skal helhedsvurderes, da de ikke er fuldt ud reguleret af byggeretten.

Byggeri som kan opføres uden byggetilladelse

• Ombygning af parcelhus uden udvidelse af etageareal
• Åben swimmingpool, havepejs, hegnsmur og terrasser  
• Parabolantenne med diameter under 1 meter
• Typegodkendt tagantenne.

Særlige regler for sekundære bygninger, såsom carport, garage, udhus mv.

På siden Garage, carporte og andre sekundære bygninger kan du bl.a. læse om, hvornår en sekundær bygning kan opføres uden tilladelse, og hvornår du skal søge en tilladelse. 

Selvom nedrivning af udhuse ikke kræver en nedrivningstilladelse skal man være opmærksom på, at undersøge om udhuset er bevaringsværdig og om der skal ske affaldshåndtering.

Byggeaffald (INTERNT LINK)

Se om din ejendom er bevaringsværdig

Inden du går i gang med et byggeprojekt, skal du søge byggetilladelse. Ansøgning om byggetilladelse skal indsendes via den digitale selvbetjeningsløsning Byg og Miljø, som er en landsdækkende digital ansøgningsportal.

Det blev ved lov besluttet, at det er obligatorisk for borgere og virksomheder at søge byggetilladelse digitalt. Ansøgninger, der sendes som papirpost eller via mail, anses for ugyldige og vil ikke blive behandlet af kommunen.

Du må ikke begynde at bygge, før du har fået byggetilladelse. 

En ansøgning skal være beskrevet.

Hvis der søges en byggetilladelse på vegne af ejer, skal der vedlægges en fuldmagt. 

Husk – at det altid er ejerens ansvar, at oplysninger, der gives til kommunen, er rigtige, og at arbejdet udføres lovligt og håndværksmæssigt korrekt.

Dispensation/byggeret

Hvis byggeriet ikke kan udføres inden for bestemmelserne i en lokalplan, byplanvedtægt, deklaration eller gældende bygningsreglement, kan du søge dispensation. Hvis der skal søges en dispensation for byggearbejdet, skal du begrunde, hvorfor du ønsker dispensation.

Hvis byggearbejdet går ud over den byggeret, som er angivet i bygningsreglementet, skal dette oplyses i ansøgningen. Du skal begrunde, hvorfor du vurderer, at det er rimeligt, at projektet overstiger byggeretten.

Byggearbejdet må ikke påbegyndes, før nødvendig dispensation og/eller byggetilladelse er givet. Det er din pligt som ejer at søge de nødvendige dispensationer.

Bygge- og beskyttelseslinjer

Bygge- og beskyttelseslinjer fastsætter dels grænser for, hvor man må bygge, og dels markerer grænser for andre indgreb, som kan være til skade for landskabet, f.eks. placering af campingvogne, opsætning af master og vindmøller, etablering af hegn, skove osv.

Der er 5 forskellige bygge- og beskyttelseslinjer: Strandbeskyttelseslinjen, sø- og åbeskyttelseslinjen, skovbyggelinjen, fortidsmindelinjen og kirkebeskyttelseslinjen.

Når du skal planlægge dit byggeri, er det vigtigt, at du er opmærksom på disse linjer. Vil dit planlagte byggeri overskride bygge- og beskyttelseslinjerne, skal du søge en dispensation.

På Lolland Kommunes digitale kort www.lolland.dk/kort kan du se, om dit byggeri er i konflikt med bygge- og beskyttelseslinjerne. 

Landzone

Ligger din ejendom i landzone er der særlige regler for, hvad du må bygge. Reglerne skal sikre, at naturen og det åbne land beskyttes.

Bor du på landet, må du som udgangspunkt kun opføre byggeri, som er nødvendigt for landbrugsdriften, skovbruget og fiskerierhvervet. Hvis du ønsker at opføre andet byggeri, ændre anvendelse mm. skal du søge en landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1. Følgende typer af byggeri kræver dog ikke en landzonetilladelse:

• Til- og ombygning af helårshus, så længe husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m².
• Garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på højst 50 m², såfremt de placeres i tilknytning til øvrig bebyggelse.

På Lolland Kommunes digitale kort www.lolland.dk/kort kan du se, om din ejendom ligger i landzone. 

Beskrivelse af byggearbejdet

Du skal lave en præcis beskrivelse og tegninger af dit planlagte byggeri. Du skal blandt andet angive størrelse, materialer og opvarmningsforhold. Følgende tegninger skal som minimum indsendes: 

• Situationsplan
• Plantegning
• Facader

På de efterfølgende sider kan du se et eksempel på disse tegninger, og hvilke oplysninger tegningerne skal indeholde.

På Byg og Miljøs hjemmeside kan du se eksempler på tegningsmateriale. 

Ved lov nr. 640 af 12. juni 2013 med senere ændringer har Folketinget besluttet, at kommunerne fremover skal opkræve gebyrer for byggesagsbehandling efter tidsforbrug.

Lolland Kommune har politisk besluttet, at der opkræves gebyrer efter timeforbrug for alle typer byggesager med hjemmel i byggelovgivningen/bygningsreglementet. Dette betyder, at der opkræves byggesagsgebyr for  tilladelser, midlertidige tilladelser, dispensationssager, forhåndsvurderinger og forespørgsler, lovliggørelsessager samt afslag.

Gebyrer i Lolland Kommune godkendes politisk efter reglerne om offentlige ydelser, hvor omkostninger dækker kommunens faktiske udgifter. I 2022 udgør kommunens timebetaling for byggesagsbehandling kr. 600,-. Vi sender gebyr ud i de sager, hvor vi træffer en afgørelse i henhold til byggeloven.

Idet byggesagsgebyret beregnes efter medgået tid vil størrelsen af byggesagsgebyrer derfor blandt andet være afhængigt af ansøgningsmaterialets kvalitet. Lolland Kommune henstiller derfor ansøger til at aflevere fuldt oplyst ansøgningsmateriale, når det sendes frem til kommunen med henblik på byggesagsbehandling. På Lolland Kommunens hjemmeside findes henvisninger til byggelov og bygningsreglementet, ligesom der findes vejledning til, hvilke materialer der skal vedlægges og udfyldes, før kommunen betragter sagen som fuldt oplyst. Ansøgningsmaterialet indsendes via selvbetjeningsløsningen Byg og Miljø.

Beregning af byggesagsgebyr

Kommunen medregner alle sagsbehandlingsskridt fra start til slut i sagsbehandlingen af sagen, dog iagttages vejledningsforpligtelsen efter forvaltningslovens regler således, at vi i sager, hvor der afholdes forhåndsdialog, jf. paragraf 8 i bygningsreglementet, eller hvor der er samtaler af samme karakter, ikke udfakturerer de første 15 minutter, såfremt det skønnes at være underlagt vores vejledningsforpligtelse.

 I praksis betyder det, at vi ikke opkræver gebyr, når vi besvarer telefoniske henvendelser af mere generel karakter. Det kunne fx være et spørgsmål om, hvor i bygningsreglementet der kan findes konkrete oplysninger om, hvor tæt på skel en bygning må opføres mv.

Er der foretaget en konkret sagsbehandling på en konkret sag, vil tidsforbruget blive registreret på sagen, ligesom telefoniske og personlige henvendelser registreres og faktureres, uanset hvor i sagsbehandlingsfasen dette finder sted. 

Faser i sagsbehandlingen

Lolland Kommune sagsbehandler som udgangspunkt sager efter følgende sagsbehandlingsfaser

1. FORHÅNDSDIALOG.


2. SAGSOPRETTELSE, herunder:
   Sagsoprettelse i ESDH- og fagsystem samt indberetning i BBR, screening af ansøgning, udsendelse af kvitteringsbrev til ansøger evt. med anmodning om supplerende materiale.


3. BYGGESAG, herunder:
   Vurdering af sag i forhold til anden lovgivning og udsendelse af sag i intern høring og evt. ekstern partshøring og naboorientering samt drøftelse af sag på internt byggesagsmøde.
   
   Løbende sagsbehandling, herunder møder og dialog med ansøger, ansøgers rådgivere samt øvrige parter i byggesagen. Indhentelse af udtalelser fra beredskab, vej-, plan- og miljømyndighed mv.
   
   Eventuel besigtigelse af forholdene på ejendommen inkl. kørsel. Byggesagsbehandling af evt. indsigelser fra høringsberettigede, evt. forberedelse til politisk behandling.
   
   Meddelelse af byggetilladelse til ansøger.


4. FÆRDIGMELDING, herunder:
   Opfølgning af vilkår i byggetilladelse, herunder evt. nødvendige besigtigelser samt eventuel stikprøvekontrol.
   Endelig godkendelse i form af ibrugtagningstilladelse/ færdigmelding.


5. BBR-INDBERETNING


6. IKKE FAKTURERBART: 
   Sagsbehandling som ikke er gebyrpålagt.


 

Tidsforbruget vil blive opgjort efter de ovennævnte faser, og på baggrund heraf påregnes gebyr.

Kommunens betalingsbetingelser er 30 dage fra fakturadato. 

Regningen for byggesagens behandling kan blive fremsendt i to rater. 1. rate fremsendes efter at byggetilladelsen/dispensationen er meddelt. 2. rate forfalder til betaling, når bygningen endeligt kan tages lovligt i brug, og byggemyndigheden kan afslutte sagen.  

Trækker ansøger sin ansøgning tilbage i løbet af sagsbehandlingen, vil ansøger blive opkrævet gebyr for forbrugt tid.

En afgørelse kan som udgangspunkt påklages til Byggeklageenheden inden 4 uger fra den dag afgørelsen er meddelt ansøger. En klage over henholdsvis byggesagsbehandling og byggesagsgebyr har i henhold til byggeloven ikke opsættende virkning, hvorfor ansøgers klage ikke fratager ansøger for at efterkomme det meddelte forhold.

Du kan klage over retlige forhold, hvis du berøres væsentligt og individuelt jf. §§ 23 og 24 i byggeloven. En klage skal være skriftlig. Den skal sendes til Nævnenes Hus via e-boks eller e-mail byg@naevneneshus.dk og skal være modtaget inden 4 uger fra datoen for modtagelsen af denne afgørelse.

Du kan klage til Planklagenævnet, hvis det drejer sig om bestemmelser i lokalplan eller byplanvedtægt. Klagen skal indsendes via Klageportalen, som findes på https://naevneneshus.dk/start-din-klage/planklagenaevnet/. Fristen er 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen. Det er en forudsætning for at få behandlet klagen, at der indbetales et gebyr på 900 kr. til Planklagenævnet via Klageportalen. For virksomheder og organisationer er beløbet 1.800 kr., Hvis klageren får helt eller delvist medhold, refunderer Natur- og Miljøklagenævnet gebyret.

Hvis du mener, du er berettiget til at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du kontakte Lolland Kommune. Om du fritages, er Planklagenævnets afgørelse.

Bebyggelsesprocenten er et udtryk for, hvor mange procent det samlede areal af alle bygninger på grunden udgør i forhold til grundens samlede størrelse.
Bebyggelsesprocenten beregnes således:

Nedenfor vises tre eksempler på beregning af bebyggelsesprocent. Vi gør opmærksom på, at disse eksempler på ingen måde er udtømmende. Vi henviser derfor til bygningsreglementets beregningsregler, hvor du finder en uddybende beskrivelse af de arealer, som indgår i bebyggelsesprocenten.

Eksempel 1 – Tilbygning til enfamiliehus 

Enfamiliehuset er uden kælder og har ikke udnyttet tagetage

Eksempel 2 – Tilbygning til enfamiliehus 

Enfamiliehuset er med kælder og har en udnyttelig tagetage.

*) Bemærk, at den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen ikke tæller med i det samlede etageareal.

Der gælder særlige regler, når man skal beregne arealet for en udnyttelig tagetage. Du kan få hjælp til at beregne tagetagearealet i Bilag 2 - Beregningsskema - Tagetageareal på en udnyttet tagetage. 

Eksempel 3 - Garage

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger i tilknytning til fritliggende enfamiliehus medregnes kun den del af arealet, der overstiger 50 m². Ved etageboligbebyggelser, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse er arealet 20 m².

Du kan læse mere om beregningsreglerne på www.bygningsreglementet.dk.

Areal af udnyttelig tagetage = etagebredde x bygningens samlede længde

En tagetage er defineret som udnyttelig, når der kan indrettes beboelsesrum uden væsentlige forandringer i tagkonstruktionen. Det er ikke afgørende, om der kun er oprettet beboelse i en del af tagetagen. Hele tagetagen skal medregnes, hvis den kan udnyttes uden betydelige indgreb. 
Etagebredden måles 1,5 meter over færdigt gulv og til udvendig side af tagbeklædningen. 
(se skitsen nedenunder).

Bygningens samlede længde måles på UDVENDIG side af bygningen. Ydervæggen skal således regnes med, når den samlede længde skal opgøres.