header-img

Byggeri

Når du skal bygge, er der mange regler, du skal overholde. Det kan derfor være en god idé at inddrage en professionel rådgiver, som kan hjælpe dig med dit byggeprojektet.

Kun få typer af byggeri kan opføres uden tilladelse, mens de fleste byggeprojekter kræver, at du indsender en ansøgning. Nedenfor kan du finde oplysninger om en række af de ting, du skal være opmærksom på, inden du starter dit projekt. 

Nedenfor kan du se eksempler på byggeri, som henholdsvis kræver byggetilladelse eller som kan opføres uden tilladelse. Vi gør opmærksom på, at listen ikke er udtømmende. Hvis du er i tvivl, om dit byggeri kræver en tilladelse, bedes du kontakte kommunen. 

Byggeri som kræver byggetilladelse:

  • Nedrivninger
  • Fritliggende enfamiliehuse, dobbelt-, række-, kæde- eller gruppehuse med lodret adskillelse til nabohus
  • Tilbygninger til ovennævnte bygninger
  • Udestuer
  • Inddragelse af tagetage til bolig, hvis der sker en udvidelse af etagearealet
  • Tilbygninger til udestuer
  • Etageboliger
  • Erhvervs- og industribyggeri (klik for at læse mere)
  • Avls- og driftsbygninger
  • Tekniske anlæg og installationer, herunder mobilantenner, husstandsmøller, solcelleanlæg, ventilationsanlæg
  • Legepladser
  • Ændret anvendelse af bygninger fra en type erhverv til en anden eller fra erhverv til beboelse
  • Hævede terrasser, hvis de hæves mere end 30 cm over terræn
  • Telte og andre transportable konstruktioner, hvis de ikke er certificerede (klik for at læse mere)
  • Containere/skurvogne, hvis de fungerer som bygning
  • Skilte
  • Flagstænger i grupper (3 eller flere)
  • Midlertidige arrangementer i bygninger, hvor der sker en ændret anvendelse (klik for at læse mere)

Byggeri som kan opføres uden byggetilladelse

  • Ombygning af parcelhus uden udvidelse af etageareal
  • Åben swimmingpool, havepejs, hegnsmur og terrasse (ikke hævede) 
  • Parabolantenne med diameter under 1 meter
  • Typegodkendt tagantenne.

Særlige regler for sekundære bygninger, såsom carport, garage, udhus mv.

På siden Garage, carporte og andre sekundære bygninger kan du bl.a. læse om, hvornår en sekundær bygning kan opføres uden tilladelse, og hvornår du skal søge en tilladelse. 

Inden du går i gang med et byggeprojekt, skal du søge byggetilladelse. Ansøgning om byggetilladelse skal skal indsendes via den digitale selvbetjeningsløsning Byg og Miljø, som er en landsdækkende digital ansøgningsportal.

Det blev ved lov besluttet, at det er obligatorisk for borgere og virksomheder at søge byggetilladelse digitalt. Ansøgninger, der sendes som papirpost, anses for ugyldige og vil ikke blive behandlet af kommunen.

Du kan se et eksempel på en ansøgning i Byg og Miljø ved at klikke her. 

Hvis der søges en byggetilladelse på vegne af ejer, skal der vedlægges en fuldmagt. 

Du må ikke begynde at bygge, før du har fået byggetilladelse. 

Husk – at det altid er ejerens ansvar, at oplysninger, der gives til kommunen, er rigtige, og at arbejdet udføres lovligt og håndværksmæssigt korrekt.

Dispensation/byggeret
Hvis byggeriet ikke kan udføres inden for bestemmelserne i en lokalplan, byplanvedtægt, deklaration eller gældende bygningsreglement, kan du søge dispensation. Hvis der skal søges en dispensation for byggearbejdet, skal du begrunde, hvorfor du ønsker dispensation.

Hvis byggearbejdet går ud over den byggeret, som er angivet i bygningsreglementet, skal dette oplyses i ansøgningen. Du skal begrunde, hvorfor du vurderer, at det er rimeligt, at projektet overstiger byggeretten.

Byggearbejdet må ikke påbegyndes, før nødvendig dispensation og/eller byggetilladelse er givet. Det er din pligt som ejer at søge de nødvendige dispensationer.


Bygge- og beskyttelseslinjer
Bygge- og beskyttelseslinjer fastsætter dels grænser for, hvor man må bygge, og dels markerer grænser for andre indgreb, som kan være til skade for landskabet, f.eks. placering af campingvogne, opsætning af master og vindmøller, etablering af hegn, skove osv.

Der er 5 forskellige bygge- og beskyttelseslinjer: Strandbeskyttelseslinjen, sø- og åbeskyttelseslinjen, skovbyggelinjen, fortidsmindelinjen og kirkebeskyttelseslinjen.

Når du skal planlægge dit byggeri, er det vigtigt, at du er opmærksom på disse linjer.

Strandbeskyttelseslinjen omfatter strandbredden og arealet op til 300 meter bag strandbredden - i sommerhusområder dog kun 100 meter eller mindre. Indenfor dette område må man som hovedregel ikke ændre tilstanden, dvs. opføre bebyggelse, herunder til- og ombygning, opstille campingvogne, opsætte hegn mv. Der gælder dog en række umiddelbare undtagelser fra forbuddet imod at ændre tilstanden, og Kystdirektoratet i nogle tilfælde give dispensation til byggeri eller andre ændringer af tilstanden. 

Kystdirektoratets hjemmeside kan du finde yderligere oplysninger om strandbeskyttelseslinjen - herunder hvordan du søger en dispensation.

Vil dit planlagte byggeri overskride bygge- og beskyttelseslinjerne, skal du ligeledes søge en dispensation. Dette foregår via www.bygogmiljoe.dk

På Lolland Kommunes digitale kort www.lolland.dk/kort kan du se, om dit byggeri er i konflikt med bygge- og beskyttelseslinjerne. 


Landzone
Ligger din ejendom i landzone er der særlige regler for, hvad du må bygge. Reglerne skal sikre, at naturen og det åbne land beskyttes.

Bor du på landet, må du som udgangspunkt kun opføre byggeri, som er nødvendigt for landbrugsdriften, skovbruget og fiskerierhvervet. Hvis du ønsker at opføre andet byggeri, ændre anvendelse mm. skal du søge en landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1. Følgende typer af byggeri kræver dog ikke en landzonetilladelse:

  • Til- og ombygning af helårshus, så længe husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m².
  • Garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på højst 50 m², såfremt de placeres i tilknytning til øvrig bebyggelse.

På Lolland Kommunes digitale kort www.lolland.dk/kort kan du se, om din ejendom ligger i landzone. 


Beskrivelse af byggearbejdet
Du skal lave en præcis beskrivelse og tegninger af dit planlagte byggeri. Du skal blandt andet angive størrelse, materialer og opvarmningsforhold. Følgende tegninger skal som minimum indsendes: 

  • Situationsplan
  • Plantegning
  • Facader

På de efterfølgende sider kan du se et eksempel på disse tegninger, og hvilke oplysninger tegningerne skal indeholde.

Lolland Kommune har politisk besluttet, at der opkræves gebyrer efter timeforbrug for alle typer byggesager med hjemmel i byggelovgivningen/bygningsreglementet, herunder gebyrer for tilladelser, midlertidige tilladelser, anmeldelser og dispensationssager såsom lovliggørelsessager efter byggeloven/bygningsreglementet.

Gebyrer i Lolland Kommune godkendes politisk efter reglerne om offentlige ydelser, hvor omkostninger dækker kommunens faktiske udgifter. I 2017 udgør kommunens timebetaling for byggesagsbehandling 600 kr. Undtaget fra gebyrer er sager, hvor der meddeles afslag med hjemmel i byggeloven/bygningsreglementet.

Fremadrettet vil størrelsen af byggesagsgebyrer derfor blandt andet være afhængigt af ansøgningsmaterialets kvalitet. Lolland Kommune henstiller derfor ansøger til at aflevere fuldt oplyst ansøgningsmateriale, når det sendes frem til kommunen med henblik på byggesagsbehandling. 


Beregning af byggesagsgebyr
Kommunen medregner alle sagsbehandlingsskridt fra start til slut i sagsbehandlingen af sagen, dog skal vejledningsforpligtelsen efter forvaltningslovens regler iagttages.

I praksis betyder det, at vi ikke opkræver gebyr, når vi besvarer telefoniske henvendelser af mere generel karakter. Det kunne fx være et spørgsmål om, hvor i bygningsreglementet der kan findes konkrete oplysninger om, hvor tæt på skel en bygning må opføres. Men hvis byggesagsbehandleren har foretaget konkret sagsbehandling på specifikke adresser (gælder også via telefoniske henvendelser, og inden byggeansøgningen er modtaget), vil disse henvendelser blive registreret og efterfølgende medregnet i forbrugt tid.

For så vidt angår forhåndsdialog, jf. 1.9 i bygningsreglementet, afsættes 15 min af denne for at tilgodese den forvaltningsretslige vejledningspligt, hvorfor denne tid krediteres ansøger.


Lolland Kommune sagsbehandler som udgangspunkt sager efter flg. sagsbehandlingsfaser:

  1. Forhåndshenvendelser og forhåndsdialog
     
  2. Sagsmodtagelse, herunder:
    Sagsoprettelse i ESDH- og fagsystem samt indberetning i BBR, screening af ansøgning, udsendelse af kvitteringsbrev til ansøger evt. med anmodning om supplerende materiale.
     
  3. Byggesagsbehandling, herunder:
    Vurdering af sag i forhold til anden lovgivning og udsendelse af sag i intern høring og evt. ekstern partshøring og naboorientering samt drøftelse af sag på internt byggesagsmøde.

    Løbende sagsbehandling, herunder møder og dialog med ansøger, ansøgers rådgivere samt øvrige parter i byggesagen. Indhentelse af udtalelser fra beredskab, vej-, plan- og miljømyndighed mv.

    Byggesagsbehandling af evt. indsigelser fra høringsberettigede, evt. forberedelse til politisk behandling.

    Meddelelse af byggetilladelse til ansøger.
     
  4. Færdigbehandling, herunder:
    Opfølgning af vilkår i byggetilladelse, herunder evt. nødvendige besigtigelser.
     
  5. Endelig godkendelse i form af ibrugtagningstilladelse/ færdigmelding. Endelig ajourføring af BBR.

Tidsforbruget vil blive udspecificeret/ opgjort efter de ovennævnte faser, og på baggrund heraf påregnes gebyr.

Kommunens betalingsbetingelser er 30 dage fra fakturadato.

Regning for byggesagens behandling vil blive fremsendt i to rater. 1. rate forfalder til betaling, når byggetilladelsen/dispensationen meddeleles. 2. rate forfalder til betaling, når bygningen endeligt kan tages lovligt i brug, og byggemyndigheden kan afslutte sagen. I anmeldelsessager forfalder gebyr til betaling, når byggearbejdet lovligt kan påbegyndes.

Tidsregistreringen påregnes pr. påbegyndt 15 minut.

Du skal være opmærksom på, at du selv har pligt til at undersøge, om byggeriet overholder bygningsreglementet, lokalplaner eller byplanvedtægter samt servitutter og deklarationer. Oplysninger om servitutter og deklaration kan findes på www.tinglysning.dk

Trækker ansøger sin ansøgning tilbage i løbet af sagsbehandlingen, vil ansøger blive opkrævet gebyr for forbrugt tid.

En afgørelse kan som udgangspunkt påklages til Statsforvaltningen, inden 4 uger fra den dag afgørelsen er meddelt ansøger. En klage over henholdsvis byggesagsbehandling og byggesagsgebyr har i henhold til byggeloven ikke opsættende virkning, hvorfor ansøgers klage ikke fratager ansøger for at efterkomme det meddelte forhold.

Du kan klage over retlige forhold til Statsforvaltningen Sjælland, hvis det drejer sig om afgørelser i henhold til Bygningsreglement 2010. En klage skal være skriftlig. Den skal sendes til Statsforvaltningen, Storetorv 10, 6200 Aabenraa eller via e-mail: post@statsforvaltningen.dk og skal være modtaget inden 4 uger fra datoen for modtagelsen af dette brev.

Du kan klage til Naturklagenævnet, hvis det drejer sig om bestemmelser i lokalplan eller byplanvedtægt. Klagen skal indsendes via Klageportalen, som findes på www.nmkn.dk. Fristen er 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen. Det er en forudsætning for at få behandlet klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen. Hvis klageren får helt eller delvist medhold, refunderer Natur- og Miljøklagenævnet gebyret.

Hvis du mener, du er berettiget til at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du kontakte Lolland Kommune. Om du fritages, er Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse.

Bebyggelsesprocenten er et udtryk for, hvor mange procent det samlede areal af alle bygninger på grunden udgør i forhold til grundens samlede størrelse.
Bebyggelsesprocenten beregnes således:
 

Bebyggelsesprocent:  Etageareal x 100
Grundens størrelse

  
Nedenfor vises fire eksempler på beregning af bebyggelsesprocent. Vi gør opmærksom på, at disse eksempler på ingen måde er udtømmende. Vi henviser derfor til bygningsreglementets beregningsregler, hvor du finder en uddybende beskrivelse af de arealer, som indgår i bebyggelsesprocenten. 


Eksempel 1 – Tilbygning til enfamiliehus 
Enfamiliehuset er uden kælder og har ikke udnyttet tagetage

Grundens samlede areal: 
Eksisterende enfamiliehus: 
Tilbygning:
1.000 m²
150 m²
50 m²

 

Bebyggelsesprocent:  (150 + 50) x 100 = 20 %
1000

 

Eksempel 2 – Tilbygning til enfamiliehus 
Enfamiliehuset er med kælder og har en udnyttelig tagetage.

Grundens samlede areal: 

Eksisterende enfamiliehus:
    Kælder *):   
    Stueplan:    
    Udnyttelig tagetage:
Tilbygning:

1.000 m²


20 m²
150 m²
80 m²
50 m²


 





Samlet etageareal

 

Bebyggelsesprocent:  (20 + 150 + 80 + 50) x 100 = 30 %
1000

*) Bemærk, at kælder kun tæller med i det samlede etageareal, når loftet ligger mere end 1,25 m over terræn.

Der gælder særlige regler, når man skal beregne arealet for en udnyttelig tagetage. Du kan få hjælp til at beregne tagetagearealet ved at følge vores Vejledning til beregning af etageareal på en udnyttelig tagetage.

 

Eksempel 3 - Garage

Grundens samlede areal: 

Eksisterende enfamiliehus:
Eksisterende udhus:   
Ny garage: 

1.000 m²

150 m²
25 m²
20 m²

 

Bebyggelsesprocent:  (150 + ((25 + 20) - 35)) x 100 = 16 %
1000

 

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger medregnes kun den del af arealet, der overstiger 35 m². Der gælder særlige forhold for småbygninger (se nedenfor).

Hvornår indgår småbygninger i det samlede etageareal?
Når der er flere end to småbygninger på grunden, skal disse medregnes i det samlede etageareal. Hvis der eksempelvis er fem eksisterende småbygninger på en byggegrund, skal kun tre af småbygningerne medregnes i det samlede etageareal.  
 

Eksempel 4 - Udhus

Grundens samlede areal: 

Eksisterende enfamiliehus:    
Eksisterende garage:
Eksisterende redskabsskur:
Eksisterende udhus:
Eksisterende brændeskur  *):
Eksisterende pavillon  *): 
Nyt udhus:

1.000 m²

150 m²
33 m²
20 m²
7 m²
8 m²
9 m²
15 m²

 

Bebyggelsesprocent:  (150 + ((33 + 20 + 15 + 7) - 35)) x 100 = 21 %
1000

*) Indgår ikke i det samlede etageareal jf. afsnittet nedenfor.

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger medregnes kun den del af arealet, der overstiger 35 m². Der gælder særlige forhold for småbygninger (se nedenfor).

Hvornår indgår småbygninger i det samlede etageareal?
Når der er flere end to småbygninger på grunden, skal disse medregnes i det samlede etageareal. Hvis der eksempelvis er 5 eksisterende småbygninger på en byggegrund, skal tre af småbygningerne medregnes i det samlede etageareal.  

Areal af udnyttelig tagetage = etagebredde x bygningens samlede længde

En tagetage er defineret som udnyttelig, når der kan indrettes beboelsesrum uden væsentlige forandringer i tagkonstruktionen. Det er ikke afgørende, om der kun er oprettet beboelse i en del af tagetagen. Hele tagetagen skal medregnes, hvis den kan udnyttes uden betydelige indgreb. 
Etagebredden måles 1,5 meter over færdigt gulv og til udvendig side af tagbeklædningen. 
(se skitsen nedenunder).

Bygningens samlede længde måles på UDVENDIG side af bygningen. Ydervæggen skal således regnes med, når den samlede længde skal opgøres. 

Du kan finde yderligere oplysninger om beregningsreglerne på bygningsreglementets hjemmeside.

 

Sidst opdateret 18-07-2017